除假期外出、休闲旅游等因素影响，北京楼市出现“看房热、网签冷”的根本原因是当下市场的观望情绪仍旧浓厚。

 继最火“五一”、最火暑期之后，被称作近五年最火的一个“黄金周”如期而至。

一票难求、各地游客量暴增……高涨的出游热情为“国庆红”再添一抹亮丽色彩，但不止是休闲旅游，这个小长假，各地楼市同样喜报飘红。

以北京为例，诸如“有楼盘10分钟卖了73亿”、“我们项目十一期间的销售目标是50套”等喜讯接连传出，可谓是十分热闹。

不过，看似火爆的市场行情下，也有观点认为，“市场走势没有想象中那么好”。此类观点主要源于新政满月之后，北京新房网签数据回归平静，市场信心稍有回落导致。

一边是销售飘红，一边是预期降温，十一黄金周的北京楼市冰火两重天，至于节后的政策与楼市预期，目前仍存悬念。

暖意：天坛府与“国庆红”

10月的第二天，“国庆楼市：有楼盘10分钟卖了73亿”的消息突然冲上热搜，此等火爆的行情，瞬间点燃市场情绪。

实际上，故事发生在小长假的前两天。

9月26日，北京东城区二环天坛附近的北京城建·天坛府六期开盘，开盘当天项目推出8、9、12三栋商品住宅，共计300套房源。

消息称，项目开盘仅10分钟，便实现销售275套，销售额73亿元，全盘累计销售319亿元，刷新北京住宅历史单盘销售金额新纪录。

北京城建·天坛府的备案名为“望坛新苑”，于9月25日取得六期预售证，三栋住宅批准销售的住宅、仓储部门共计678套，批准销售面积为7.03万平方米，备案价格在14.44万元/平方米至14.59万元/平方米左右。

从市场捷报来看，目前北京城建·天坛府住宅部分已经全部售罄，剩余商办部分未来将持续去化。

不过，六期项目仅有119套住宅完成网签，已签约面积为2.23万平方米，成交均价为13.94万元/平方米。

对此，熟悉北京市场的分析人士表示，网签存在一定的滞后，从天坛府六开六捷的这一波行情来看，项目已然成为北京楼市的新天花板。

实际上，上述项目最早于2021年8月正式开盘，彼时北京楼市正处于下行区间叠加疫情影响的艰难时刻，但逆市开盘的天坛府仍旧多次传出好消息，开盘至今，项目获得23次网签周销冠、6次网签月销冠、2022年上半年网签销冠、2022年度百亿网签销冠。

分析人士强调，天坛府热销并非偶然，其一，项目本身拥有无可比拟的城市稀缺资源；其二，自限竞房刚需时代结束后，改善市场成为推动北京楼市的主导力量。

改善需求旺盛，叠加几近断供的核心地段，北京城建·天坛府的出现恰好满足了版块内酝酿已久的改善需求。

“当然，认房不认贷政策的落地，也带来了一定的助力。”

实际上，认房不认贷政策的落地，为北京楼市的“金九银十”开了一个好头。数据显示，9月北京新房网签5892套，较8月上涨42.91%；二手房网签14262套，较8月上涨30.13%。

因此，在十一黄金周期间，不少开发商趁热打铁，通过开盘、加推、折扣促销等方式抢占“银十”。

数据显示，自9月20日开始，距离小长假不到十天时间，便有大量的开发商加紧申请预售证。

9月单月，北京住建委共发放21张预售许可证，其中，9月20日至9月30日共计发放15张，包含招商臻园、保利·璟山和煦、北京建工·璟玥林汐、龙湖·御湖境、中建璞园等热点项目。

除此之外，从各个项目售楼处传出的消息可知，十一黄金周期间，到访、看盘的客户并不算少数。

招商臻园的相关销售表示，国庆期间到访人数比较多，成交量比较可观；而北京贝壳一中介人员向观点新媒体表示，目前改善盘的热度比前几月明显上升。

冰霜：网签探底与观望情绪

国庆佳节，喜庆的气氛洋溢在北京的每一个角落，当然也包含北京的各个售楼处。

有消息提到，长假第一天，丰台招商臻园售楼处几乎坐满了客户；房山中建国贤府国庆期间的销售目标是50套；而龙湖建工·九里熙宸于8天假期当中，热销1.5亿元。

不过，看似火爆的市场行情下，仍旧有不少市场人士认为，“市场走势没有想象中那么好”。

此类观点主要源于网签数据的遇冷。

从北京住建委官方披露的数据来看，9月29日至10月6日小长假期间，北京新房网签套数共计92套，二手房网签数量为512套。

上述成交大多源自假期首两日的带动，而这部分数据大多源自此前销售、成交的结果。自10月1日以来，无论是新房网签数据，亦或是二手房网签数据，均呈现出个位数成交的状态。

其中，10月2日，北京无新增的新房网签项目，3日至6日，新房日均网签2套，计算下来，十月前六天，北京新房网签仅12套，对比之下，去年同期实现158套网签数据。

也因此，不少市场人士在公开平台直呼楼市“凉凉”。

对于国庆黄金周北京楼市的“冷热不均”，分析人士表示，今年国庆假期是疫情后第一个小长假，返乡、外出旅游的人数出现井喷，期间虽有不少选房、购房家庭，但仍旧处于低位。

“历年的十一黄金周都是当月成交的一个低谷”，该人士强调。

数据显示，2022年10月，北京实现新房网签套数8565套，二手房网签套数11209套，而国庆假期期间，新房网签数量仅占比1.84%，二手房网签占比1.02%。

一方面，“认房不认贷”的政策效力在新政出台的两周之后，基本便回归了正常水平。毕竟，当刚需客群消耗完毕之后，如何撬动改善客群才是关键。

但对于改善置换客群而言，需要完成原有住房出售，拿到首套房资格，换回买房资金，才能享受政策优惠，而当下北京二手房市场的流通性仍旧较差，以至于政策带来的调动作用并不明显。

另一方面，新政落地之后，市场都在猜测，小长假之前北京将出台更强有力的宽松政策。

但故事的走向不及预期，北京并未落实相关的放松政策，仅在9月26日，北京链家宣布，公司近日调整了中介费的收取标准，从目前房屋成交总价的2.7%统一下调至2%。同时，收费模式从购房一方单边支付中介费改为买卖双方共同承担，买卖双方各承担1%。

中介费率的降低，有助于提升二手房市场的流动，提高房产交易的效率，但分析人士表示，“因为不知道政策底在哪里，所以整体观望情绪仍旧浓厚。”

该人士强调，目前北京楼市比最低谷的时期略显暖意，但是从整体市场走势来看，如果北京后续的政策无法形成连贯的、有效的拉动，无法形成对刚需和改善人群成交量的拉动，那么北京市场将继续处在一个成交稳定、价格稳定，同时低位运行的状态。